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　　中国最大的房产中介，要下场盖楼了？

　　作家：于盛梅

　　成都土拍，迎来了一位令东谈主出东谈主猜想的“新地王”。

　　9月20日，成都锦江区金融城三期H12地块成交总价10.76亿元，楼面价27300元/㎡，溢价率跨越42%，创成都土拍楼面价新高。竞争很强烈，绿城、建发、越秀、招商、大悦城等14家房企举牌80余轮才终于定下买主。

　　击败诸多国央企拿下该地块的，是贝好家置业，其明确示意这块地会“自主操盘”。

　　尊府表示，贝好家成立于2023年9月，其背后的大股东恰是我国咫尺最大的房地产中介平台——贝壳集团，而贝好家置业是贝壳旗下的开采业务平台。

　　在中介阛阓近乎一统江湖的贝壳，为何盯上了开采商的生意？

　　中介为何当起开采商？

　　本年以来，贝好家每每参与热门城市土拍。先是3月现身北京市顺义区空港地块与35家房企一齐摇号；6月广州土拍中，公司也参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍，但均未得手。

　　7月30日，西安未央区挂牌的两宗商住地被贝好家收入囊中，这亦然贝壳初次在土拍阛阓上得手拿地。但贝壳方面复兴，这是贝好家“1+2模式”下的多方互助名堂，且竞拍价钱仅为1.34亿元。

　　直至9月20日，贝好家豪掷10.76亿元、以跨越42%的溢价率成为成都“新地王”，并自主操盘。

　　据悉，贝好家这次拿下的金融城三期H12地块，占地约24亩，为纯住宅用地，容积率2.5，限高60米。

　　本年以来，成都的新址阛阓走出了独处行情。据克而瑞四川数据，上半年景都住宅成交面积610万平方米，在要点城市中居首，超出第二名西安60%，也远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

　　不外即便如斯，贝壳此番试水照旧激发外界不小的质疑：当下的房地产行业仍处在调度期，过往抢着拿地的房企们也都延缓节拍、审慎拿地；况且该地块的火热，并不可代表阛阓的合座情况。此番高溢价拿地，后续开采的风险情况仍存疑虑。

　　对此，贝壳方面示意，成都拿地的自操盘，是安宁想考、审慎判断后作念出的决策，超越于一场“实验”。

　　这要从贝好家的定位提及。贝壳对中国新闻周刊解释，贝好家走轻财富的平台做事模式(1+2互助模式)。其中的“1”是指“以大数据撑捏的C2M (Customer to Manufacturer，从阔绰者到制造者)居品科罚有筹谋”，而“2”则辨认是“活泼各样的资金科罚有筹谋”和“线上线下一体化的高效获客营销有筹谋”。

　　肤浅来说，因为贝壳(旗下的链家)在中介行业深耕多年，积攒了海量客户资源。巨大的数据库，让贝好家更昭彰客户更可爱什么样的屋子，因此想要向开采商输出“反向定制”楼盘的材干以及资金科罚有筹谋。

　　“但在推动过程中发现，如果莫得具体样板和实操，与开采商成就信任的难度比较大。”贝壳方面这样示意。

　　贝壳集团副董事长、贝好家首席实施官徐万刚此前曾经示意，自主操盘一个名堂，并不料味着贝好家要成为房地产开采商，主要指标是为了更好地考据咱们C2M 居品科罚有筹谋的落地材干，增强互助方对 “1+2 业务模式”的相信。

　　因此，成都实验能否得手，是贝好家接下来能否大范围铺开的重要。但中介转行干开采商，跨界有这样容易吗？

　　想赚开采商的钱？

　　平方来说，地产阛阓与房屋买卖阛阓有着自然的壁垒。

　　拆解一个房地产名堂，从遐想到施工，再到硬装软装、配套园林，包括后期管控等多个表率都需要一套科学严谨的体系来撑捏。具体细节包括图纸治理、成本管控、集采竖立、质料尺度，这些也需要专科把控。

　　贝好家照实有所准备，其咫尺造成了一支专科的跨界团队，中枢东谈主员齐来自龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等房地产开采企业。

　　但在不引入代建方自主操盘的情况下，贝壳的成都实验依旧濒临不小的检修。

　　广东省城乡筹谋院住房政策商讨中心首席商讨员李宇嘉对中国新闻周刊示意，房地产开采濒临着投资运营、融资和销售等本质性的问题，这对莫得开采警戒的贝壳来说是一个巨大的检修。“尽管贝壳的贝好家挖来了地产各条线的东谈主才，但阛阓需求片晌万变，相近居品可能出现降价促销表象，名堂预期的现款流和盈利材干不一定能杀青。”

　　而即便“打样”得手，贝壳想为开采商赋能也窒碍易，这里不仅是由于开采商对贝好家“莫得具体样板实操”的不信任，还有一定的本质问题。

　　率先是获客表率的痛楚。

　　商讨机构克而瑞以50家样本房企为样本，发现2024年中期样本房企的现款捏有量较年头连续减少9.56%，总有息欠债微降0.65%，其中短期有息欠债增长1.87%。在此配景下，调度后的非受限现款短债比比拟年头略有下落，达0.48，这意味着房企短期压力依然较大。

　　当下房地产商们手头并不充足，莫得很高的试错成本，有多大的意愿与贝壳一同完成这场不笃定的“实验”，是个未知数。

　　其次是生意模式的粉碎。贝好家的业务模式具有一定颠覆性，以客户端的数据材干进入房地产开采领域，这在房地产阛阓前所未有。

　　历程而言，贝好家为开采商的赋能责任，与开采商前期责任重合度很高，某种进程上超越于将开采商前期投拓和营销的责任“抢”过来。固然贝壳领有海量数据的上风，但开采商们通常深耕领域已久，又该若何阐明贝壳更懂行业？

　　临了是“执果寻因”逻辑的探究。贝好家赋能地产商的逻辑，在于以当下客户的偏好来定制楼盘。在不少业内东谈主士看来，这样的盘算模子其实是一种基于过往数据对曩昔的模拟，以恶果来反推并不可精确展望曩昔。

　　毕竟阛阓和需求的变化都很快，何况按房地产开采周期，当下客户的需求并不代表两年致使更久之后的客户需求。

　　安邦智库(ANBOUND)商讨员杨希特对中国新闻周刊示意，贝好家模式的优点在于对曩昔客户的需求靶向做事、定制化运营，然则其问题也在于咫尺房地产的发展阵势，以及以需求定楼盘的形势略显逸想化。客户需求闹热，如安在多种需求中长入房产定位和状貌，都是曩昔必将濒临的问题。“意见是好的，然则后续必会濒临诸多调度。”

　　花钱换设想空间？

　　房产开采新业务的大手笔试水，也在一定进程上折射出贝壳当作最地面产中介的错愕。

　　值得眷注的是，受行业影响，贝壳中枢主业房产往复管行状务收入鄙人滑。左证贝壳8月12日公布的半年报，2024年上半年，贝壳总往复额为14689亿元，同比减少16.2%。其中，存量房往复的总往复额为10238亿元，新址往复的总往复额为3871亿元。

　　这或成为贝壳对准新赛谈的动因。2023年7月，贝壳筹谋将企业政策升级为“一体三翼”，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条行状线，以及财经、产研、政策、品性、东谈主力、用户、合规、环球、协同九条事务线，并作出相应的组织配套调度。

　　家装家居及房屋租出管行状务，运行被视作新的增长引擎。本年上半年，贝壳家装家居业务的总往复额为76亿元，净收入64.49亿元，同比增长59.9%，收入占比为16.23%，前年同时为10.14%。房屋租出管行状务上半年收入杀青58.13亿元，同比增长176.7%。

　　比例上看，家装家居、房屋租出做事、新兴业务偏执他三项业务的收入占比如故进步至34.8%。

　　中国企业成本定约副理事长柏文喜对中国新闻周刊指出，贝壳家装家居和租房业务固然增长连忙，但利润率相对较低。家装、租出行业的业务领域内竞争强烈，且需要较大的前期插足来成就品牌和市局面位。

　　杨希特评价，贝壳在中介平台层面基本如故“一统江湖”，能整合的利益也整合了，规模推高收入的逻辑濒临一定天花板，要保证发展率只可找新的赛谈。因此，贝壳通过发力家装、房屋租出和自主操盘的房产开采业务，尤其所以C2M居品模式表示出其试图渗入上游产业链并获取更高收益的政策意图。

　　但新业务方面的插足也大刀阔斧。2024年上半年，家装家居和房屋租出业务的成天职别为44亿元和55亿元，同比增多57.5%和143.8%。

　　“跟着贝壳进入房地产开采领域并加大插足，治理、销售和研发等成本大幅攀升，进一步压缩了公司的利润空间，使得公司本年上半年的合座营业利润率从前年同时的较高水平镌汰至8.86%。”杨希特补充。

　　况且新业务的增长，咫尺还无法对消房屋销售下滑带来的影响。财报数据表示，2024年上半年公司杀青净收入为397.5亿元，同比下落0.04%；杀青净利润为23.24亿元，同比下落42.70%。

　　但总体来看，在房地产商们为流动性发愁确当下，当作中介机构的贝壳并不缺钱。遗弃2024年6月30日，贝壳现款及现款等价物、受限资金和短期投资共计结余为东谈主民币597亿元。

　　这份充裕，也体咫尺了高管薪酬方面。2023年，贝壳董事长兼首席实施官彭永东从公司赢得的全部薪酬高达7.13亿元，一度激发阛阓眷注。这主淌若因为彭永东赢得的股份支付薪酬大幅飞腾，遗弃咫尺彭永东还未出现平直减捏行径。

　　至于新业务尝试，能否为贝壳换来更广袤的设想空间，只可留待时辰来考据了。

　　参考尊府：《万科龙湖金地大将加盟、巨资买地开采，贝壳要和开采商抢生意了？》，2024-09-21，倾盆新闻《“中介巨头”下场拿地盖房，贝壳要与开采商抢生意？》，2024-09-25，中国房地产报